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房地产市场目前仍是个10万亿市场?未来市场风向如何

时间:2022-09-02 17:59:33 点击:192次 分享:

在中期业绩推介会上,万科董事会主席郁亮表示,住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。举例而言,目前市场中的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10亿-11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。

房地产行业步入拐点

房地产市场的中长期前景,作为国民经济支柱产业,房地产市场一定会回到可持续发展的轨道上来,当前极度悲观的市场是不可持续的。

结合中长期因素来看,当前的房地产行业的确步入发展拐点,告别快速发展期。

1、人口老龄化提速

人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年末,我国60岁及以上人口数量达2.67亿人,占比18.9%,较十年前提升5.2个百分点,老龄化不断提速。人人都会老去,老龄化归因于少子化,即不是老年人占比多了,而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军,年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

2、城镇化减速

很多人在老家有房子,却只能在工作的城市租房,这便是户籍所在地与工作地不同导致的住房结构错配。过去几十年,城镇化率的快速提升导致人口流动加速,城市作为整体的人口净流入区域,房价迎来了趋势性上涨。截至2021年末,我国城镇化率达到64.72%,快速提升期接近尾声,对房价的拉动效减弱。

3、城房产税预期打击多套房持有需求

虽然相关部门明确表态,当前不是推出房产税的好时机,但着眼于未来,房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%-2%左右的房产税率来看,房产税的出台会有效抑制民众的多套房持有需求,从根本上压制房价。

但是,房地产行业迎来发展拐点并不等于房价长期下跌,也不等于房地产失去抗通胀的财富保值属性。

1、我国的住房需求远没有饱和

从刚需住房来看,3亿新市民对应着较大的刚性住房需求;从改善性需求来看,据中信证券测算,2020年我国2居室及以下户型占比约38.9%,房龄35年以上住房占比约11.7%,人均住房使用面积仅为主要发达国家的约71%,改善性需求仍有巨大的发掘空间。此外,我国都市圈化进程仍处于快速发展期,都市圈化带来的人口流动会产生额外的住房需求,对都市圈房价形成支撑。综合测算,“十四五”期间我国年均新增住房需求有望保持在14亿平以上,约为2021年全国住房销售面积的80%左右。

2、抗通胀的资产属性

既便城镇化步入成熟期,抗通胀的资产属性仍会驱动房价保持稳定增速。如数据显示,过去40年里,美国房价年均增速3.8%,英国房价年均增速为5.9%,较好地体现了房产抗通胀的属性。可见,在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下,房价快速上涨的时代已成为过去,但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性。

3、选择有发展前景的城市

当前房地产市场乱象频出,购买需谨慎选择。和国家战略同步,才能始终站于时代风口。

廊坊依托优越的地理位置,疏解北京非首都功能,规划150平方公里临空经济区,结合北京市和河北省城乡规划,依托交通干线和生态廊道,对接机场功能布局,规划航空物流区、科技创新区、服务保障区等3个组团。

位于廊坊永清的科技创新区,规划面积50平方公里。重点发展航空工业产品研发、技术创新等产业,建设航空科技孵化设施和服务平台,支持航空可创新创业;吸引航空工业领域知名企业建设技术创新中心,加强航空科技的国际合作,提升我国航空科技领域研发水平,打造我国航空科技创新的重要基地;

永清区域交通十分便捷,目前已开通的高速公路有京台高速、京德高速、荣乌高速新线,途径的轨道交通线路有雄安新区地铁R1线(建设中)、津兴高铁(建设中)、R4地铁线(规划中),雄安新区地铁R1线目前在紧锣密鼓的建设当中,预计2023年6月底建成通车,届时将增加一种进京的选择,能够实现15分钟到达大兴机场,1个小时到达丽泽商务区。

永清作为一个产业支撑和便捷交通兼具的城市,同时还拥有近 5 万亩天然森林公园,全区森林覆盖率达到 43%,是京南天然氧吧,对于呼吸道疾病和人体血液循环也有较好的预防和保养作用。

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3、选择优质房地产项目投资

澳门新莆京4996aPP格外和澳门新莆京4996aPP锦尚项目位于廊坊永清县临空经济区科技创新区内,距离北京大兴国际机场仅15公里。周边规划48平方公里科技创新区,目前诸多高精技术产业已落户永清北部,包括中国民航局与河北省确定合作的重大项目民航科教产业园、宸信·中信海直无人机科技产业园、冷链物流园等。

永清区域目前处于建设初期,相较环京其他城市价格更加合理。且永清北部未来发展空间可观,性价比超高,是在外打拼的青年人首选宜居之所。

对于投资性购房来说,买房赚的是两份钱,一份是房价上涨的钱,一份是租金收入(/节约)的钱。当房价上涨仅可抵消通胀影响时,租金收入便可视作通胀调整后的房产投资收益。对于刚性需求和改善性需求来说,房子背后对应的不仅仅是钢铁水泥建筑物,也不仅仅是住有所居的心理诉求,背后还承载着各种便利、资源和机会,只要能抵抗通胀,便始终具有购买价值。

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